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19天蓋57層高樓背後 房地產離工業4.0還有多遠？
??遠大集團19天建起57層樓的新聞，引發業界對於房地產工業化的關註。這會不會成為整個房地產行業“第二次爆發”的核心原動力?在景瑞控股主席閻浩
看來，“中國房地產工業化連2.0、3.0都沒有完成，但德國已經實現瞭4.0。中國房地產工業化還有很大的發展機會。”那麼，這些機會究竟體現在哪些方
面?房地產工業4.0給相關企業帶來的，是愛還是痛?
??19天時間蓋57層樓，遠大的速度給地產業帶來巨大震撼。過去十來天，房地產最熱話題莫過於此。景瑞控股主席閆浩甚至提出瞭房地產工業4.0的概念，引得業界一片沸騰。
??房地產工業化的前景雖好，但真正落地卻並不容易。用現代化的模式生產建築，最核心的障礙在於，由於預制構件均需在項目附近制作，這就要求地區的市場必須夠大。
??成本較高也使得房地產行業無法快速實現工業化。然而，生產的低能耗、低污染，卻讓急於改進空氣質量的公眾迫切希望房地產的工業革命能早日實現。
??困難重重的工業化
??建樓很快，拓市很慢。19天，57層，平均每天3層。遠大集團這一蓋樓速度十分驚人，因而也引發不少公眾質疑。
??一名建築工程師告訴《每日經濟新聞》記者，如果用傳統建造方式，由於要等混凝土變幹，才能繼續上一層的澆灌，所以一般來說，至少三四天才能建一層。
??遠大集團能夠快速建設的原因並不神秘，即住宅產業化，提前在工廠生產輕鋼、混凝土預制構件等，然後拿到現場拼裝，用幹法作業大幅度取代濕法作業，外表與普通建築無異。
??不論是哪種結構，其核心都在於減少浪費、提高建造效率，並在規模化之後降低成本。
??但與建造速度形成對比的是，從2013年至今，遠大集團的加盟商仍是6傢，沒有增加。一名業內人士向記者表示，企業經營首先要考慮利潤，房子不愁賣的時
候，開發商肯定是用最熟悉的方式快速蓋房。住宅產業化雖然會縮短工期，但在投入初期，沒有成熟的施工工人和熟悉標準化設計的設計院，貿然上馬難度很大，而
且成本不菲。
??上述人士稱，雖然去年以來政策頻出，目前構件廠也存在很大的產能缺口，但遠大集團的“加盟費太高瞭”，所以有意願加盟的少。根據《每日經濟新聞》此前報道，遠大集團的加盟費在4億~7億元左右。
??未來市場供不應求
??住宅產業化項目可以有效降低能耗，如萬科上海新裡程項目施工過程中降低瞭約20%的施工能耗，減少約60%的用水量、混凝土損耗和鋼筋耗材，以及約80%的木材損耗、施工垃圾和裝修垃圾。
??但萬科並沒有全面推行產業化。這主要是因為住宅產業化的生產還是以當地資源為主。萬科方面曾表示，由於各地構件廠分配不均，很多地方並沒有合格的構件廠。
??宜居中國住宅產業化和綠色發展聯盟副秘書長於維偉向《每日經濟新聞》記者表示，構件的運輸半徑有限，如果距離過遠，就成本而言比較不劃算。據他介紹，目前做得比較好的城市如沈陽等地，都有圍繞住宅工業化生產的產業鏈園區。
??與供應量並存的問題是，沒有一定規模的市場消化，供應端始終無法發展。在於維偉看來，去年以來樓市下行對房企改革的倒逼，以及近期利好政策的疊加，市場
的需求絕對值很大，而構件廠的供應很少，基本不用擔心銷量。如果能接些建築面積達到幾十萬平方米的大型項目，半年的產量都能消化瞭。
??最佳突破口可能是保障房
??一方面，供應端因為市場小而不完善;另一方面，需求端出於成本考慮試水者少。誰願意先跨出第一步呢?
??在於維偉看來，培育產業鏈，目前主要是政府主導，僅靠幾傢房企，壓力很大。在保障房領域，政府已開始引導采用產業化方式，若有更多配套扶持政策，推進速度將更快。
??這一點，深圳已在實踐。今年起，深圳新出住宅用地項目以及政府投資建設的保障房住房項目須100%實施產業化。
??如果深圳的保障房實踐被全國多個城市復制，住宅產業化市場將被迅速催生，加大房企試水意願，當規模化後，建造成本才有望低於傳統方式。
??產業化的建造方式也將極大解決保障房的品質問題。南京幸福城保障房項目在采用預制裝配整體式混凝土剪力墻結構技術後，基本消除房屋常見的滲漏、開裂、空鼓現象。
青埔二胎
??除此之外，政府還有諸多可供工業化開發的公共二胎房貸 目前二胎房貸利率最低的銀行項目。以深圳前海為例，據萬科前海公館招商總監何嵐介紹，前海公館是與政府合作項目，“產業化率達到100%”。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-03-27/08115987012743117728516.shtml
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