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內容來自sina新聞
房貸新政在業界引發一片漣漪，尤其讓一批改善型購房者看到瞭入市時機。相形此前"認房又認貸"政策，首套房貸結清者再購房時，不僅首付壓力由60%-70%下調到30%，而且預期借貸利率也將有所回落。對此，上海財經大學的一項調查數據顯示，2014年第三季度上海消費者購房意願指數43.6點，環比回升7.7點，同比增加5.1點。越來越多的消費者認為短期內房價可能會較為穩定，剛性需求和改善性需求開始釋放。
其實，隨著金融業市場化改革的漸次深入，商業銀行對行政部門惟命是從的態度也在悄然轉變。如今銀監會已正式批準三傢民營銀行的籌建申請，雖然民營銀行的客戶基礎、市場口碑尚無法與大型商業銀行比肩，但政策破題奏響瞭全面開放金融業競爭的"序曲"。此外，存款保險制度框架已日趨明晰，銀行破產將成為可能。這意味著，讓銀行"躺著賺錢"的傳統利差已受到大幅壓縮，未來銀行將越來越多地直面市場化競爭。因此在房貸問題上，商業銀行更傾向於以收益與風險對等的市場邏輯進行衡量。對於銀行的市場化抉擇，外界不應給予過多幹預，行政部門隻有在"無形之手"失靈之時才有義務對其進行糾偏。當然，對於低收入群體的住房問題，主管部門有必要主動承擔起"保底"職能，通過建立政策性住房金融機構、實施專項財稅優惠政策和信貸支持、吸引社會資本全面參與建設等方式，向社會提供充足的保障性住房，而不可能強行要求商業銀行代為承擔起這一公益性責任。隻有在樓市清晰厘定行政與市場的邊界，才可能規避社會資源配置失序之憂，進而帶動樓市走向平穩發展之路。
更為重要的是，新政所建議的首套房貸利率下限執行可能性較小。目前貸款基準利率為6.55%，下限7折利率則為4.585%，而同期銀行理財產品的年化收益率平均已達到瞭5%左右。個人住房按揭貸款還款周期較長，利潤率偏低，如若再進行折扣優惠那麼銀行到手盈利所剩無幾，甚至還可能要虧本。顯然，對於趨利避害的商業銀行而言，向購房者大面積提供優惠貸款在財務上是不可持續的。所以，在新政公佈後的十餘天裡，各大銀行的具體指導意見仍難清晰。
不可否認，全國房價連續環比下降的趨勢已對相關產業造成一定影響。尤其在宏觀經濟增速放緩的語境下，房地產業的平穩運行將有助於防止各地經濟指標出現大幅波動。恰因此，目前除北上廣深之外，其他實行限購的城市都已經陸續取消瞭限購政策，地方政府希望借此提振樓市、並帶動土地出讓市場重回繁榮之景，以疏導區域性金融風險。但事實表明，在商品房總體供大於求的語境下，限購令松動所釋放的購買需求並不足以消化龐大庫存，房市資金鏈條緊繃仍是束縛其交投的重要羈絆，是為金融主管部門此番松動房貸政策的背景所在。然而需要指出的是，房貸新政對當前交投清淡的樓市而言隻屬於"微刺激"，房價不可能因此而再度昂頭向上。
事實上，對首套房貸的重新認定的確有利於保護改善型剛需，但卻不足以帶動樓台中龍井農地貸款市重回往日輝煌，畢竟作為政策執行窗口的商業銀行並未表現出積極回應之態。時過境遷，房地產的行業風險聚集，房貸已從商業銀行的優質資產淪為瞭"雞肋"。今年以來，商業銀行貸款一直保持高位運行。央行數據顯示，今年上半年金融機構人民幣各項貸款餘額77.63萬億元，同比增長14%，其中房地產貸款增加1.54萬億元。時下已接近年底，部分銀行房貸額度已經用完，向樓市進一步輸血的增量較為有限。
馬紅漫房貸新政的市場邏輯
樓市限貸政策松動已有半月左右，有媒體報道稱，市場似乎仍在翹首以盼各大銀行將出臺的"分行細則"。事實上，即使未來分行細則一一落實，具體到每傢支行的做法仍將不會完全相同，這也就意味著，對於購房者而言，期待總行或分行細則出臺的願望可能落空。
(作者系經濟學博士)
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-20/08484531985.shtml
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