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內容來自sina新聞
珠海三灶鎮樓市崩盤百萬富翁炒地炒成清潔工
【廣廈會客廳第84期：長沙需要怎樣的綜合體】
珠海20多年前第一波西區大開發，不少投資者至今未收回投資
總顧問：國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵
房貸二胎利率是多少 編年史第一部
探路城鎮化(1984-1992)
樣本關鍵詞：房地產業過熱導致城鎮化停滯不前
1988年，廣東深圳、東莞、佛山等城市的工業化熱潮已經如火如荼，城鎮建設風生水起，現代廠房和高樓大廈取代瞭昔日的莊稼地和舊平房，漁村變城市的傳奇幾乎每個月都在上演，但珠海第一次大規模的城鎮化這一年才剛剛從三灶鎮啟動。
總面積約9 6平方公裡的三灶鎮，交通閉塞、孤懸海上，連到珠海市區都要靠擺渡，工業基礎近乎為零，城鎮化開發起步又晚，缺乏資金，決策者們隻能另辟蹊徑，開始瞭用土地來運作資本，繼而完善基礎設施，再引入工業。第一輪房地產熱悄無聲息地來瞭，但很快又因宏觀調控戛然而止。
三灶鎮的第一次開發，也是珠海第一次大規模的城鎮化建設之路，雖然迂回、曲折甚至充滿迷惑與爭議，但不少當地幹部強調，這一時期珠海所建設的大交通、大機場、大港口大格局奠定瞭未來幾十年的發展基礎。得益於此，三灶鎮在十幾年後破繭成蝶，於2 0 0 6年一般預算內財政收入突破一個億，位居珠海15鎮之首。
珠海三灶孤懸海上
上世紀80年代中期的三灶，隻是隸屬於香洲區的一座小島，當時沒有大橋連接，隻有一天一班的渡輪，島上的1.2萬村民極少與外界往來。就是這樣的一座小島，時任珠海市委書記梁廣大決定大開發，1988年12月三灶管理區成立，動手要建大機場、大港口，還有連通市區的大橋。
上世紀八十年中到九十年代初這段珠海第一波西區大開發時期，到珠海投資後遭遇調控，顆粒無收債務纏身的眾多投資人中，李鐵生是一個典型。她後來始終沒能恢復元氣，除瞭躲債，很長一段時間都在珠海市實驗中學高中部當清潔工，給學生刷洗衣物。"這都是生活所迫，沒辦法。"李鐵生說，80年代當很多人連彩電都看不上，她已經全身名牌，出入豪車瞭，當初沒想到會這麼快就淪落下來，除瞭她隨身攜帶的老照片，人們已經從她身上看不出她曾經是中國最早一批富起來的百萬富翁。2007年，政府終於償還瞭一百多萬工程款，她的生活才好轉起來。
故事從1988年說起。
1988年之前，總面積約1700平方公裡的珠海，絕大部分仍保持碧草連天、炊煙裊裊的田園景象，城市幾乎隻限於16.8平方公裡的特區范圍內。以至於事隔多年，原珠海三灶鎮鎮委副書記、現年58歲的梁關好回憶1986年1月21日第一次踏上珠海三灶鎮時，心中的那份震驚至今仍揮之不去。
"當時真的連死的心都有瞭。"梁關好不無幽默地說，當時他剛退伍，被分配到三灶鎮，那時三灶還是區公所，隻是隸屬於香洲區的一座小島，由於珠海大橋尚未建成，他輾轉珠海橫琴，乘一艘小渡船上島，一天隻有一班船，由於交通不便，島上約1.2萬村民與外界少有往來，幾乎都以種田和捕魚為生，"環境很差，我也是珠海人，但之前都從未到過三灶，聽說分到瞭三灶，心裡當時很不情願"。
1988年，同為特區的深圳等城市發展均一日千裡，速度之快、規模之大震撼世界，時任珠海市委書記梁廣大決定開發珠海西部地區(特區位於珠海東部)，把這片沉睡的土地喚醒，於同年12月成立瞭三灶管理區，下轄三灶、紅旗、平沙、南水四個鎮，總陸地面積約447平方公裡，是原珠海特區面積的幾十倍。
此前因在珠海鬥門白藤湖開發出中國第一個農民度假村的鐘華生被梁廣大相中，擔任三灶管理區書記兼區長。盡管比梁關好晚來三灶兩年，但鐘華生多年後向南都記者回憶，當時三灶依然十分荒涼、交通閉塞，發展滯後，並無起色。
不過，因為幾乎沒有任何工業和交通基礎，當時幾乎沒有人看好這次大開發。鐘華生說，還沒上任，很多人就跑出來反對，說市區還沒搞完，西區怎麼建，很多親戚朋友也勸鐘華生不要來三灶管理區，接這個爛攤子，而當時珠海財政吃力，市裡面隻給瞭三灶管理區40萬元的啟動經費，而且拖瞭四個月才下撥，開發資金都需要自籌，如此大的開發怎麼啟動，還要建大機場、大港口，錢從哪裡來？
"梁廣大也問怎麼辦，我說不怕，隻要你放權，就可以調錢。"鐘華生回憶。
空手套錢
初創的三灶管理區一窮二白，玩起瞭土地的資本運作，面向全國"賣地"籌款，當年全國不少報刊上都刊登過"今日借你一杯水，明日還君一桶油"的廣告，來買地建房的投資者趨之若鶩，"大傢就是拼瞭命去買地皮，炒地皮，建房子，當時根本沒想過這些房子究竟賣給誰，給誰住？"過來人回憶當年，認為當時盲目樂觀，都覺得政府搞的項目不可能垮。三灶鎮在房地產熱下迅速籌集瞭10億元啟動資金，以至於後來連梁廣大都自我解嘲："西區玩的是空手道"。
沒人想到，珠海歷史上第一輪大規模的城鎮化建設熱潮是從三灶鎮的幾間簡陋茅棚開始的。這股熱潮後來席卷全國，改變瞭許多人的命運。
作為西區大開發的樞紐，三灶管理區辦公室設在三灶鎮，但因為辦公經費遲遲沒有下撥，沒有辦公場所，鐘華生於是先向紅旗和平沙兩個農場借瞭十萬元，在三灶鎮金海岸建瞭幾間茅棚辦公，並一直用到瞭1999年。
由於基礎條件太差，缺水、缺電，加上交通太過閉塞，當時從三灶出去要先走泥路，再走水道，花上大半天時間，工業項目進不來。珠海西區大開發註定無法復制深圳、東莞的模式，先引入工業項目，聚集大量工人，然後大規模建房，依靠土地開發，循序漸進發展城鎮化。
外無借鑒，內無糧草，一窮二白的三灶管理區另辟蹊徑，玩起瞭土地的資本運作，在三灶圍海造地4平方公裡，連同金海岸一同推向市場，面向全國"賣地"，來籌集修路、修大港口的巨額資金。作為"領頭羊"的鐘華生此時也將媒體利用到瞭極致，在全國報刊上喊出瞭"今日借你一杯水，明日還君一桶油"的口號，來買地建房的投資者頓時趨之若鶩。
一位已退任的三灶管理區工作人員表示，當時來買地的人全國各地，幾乎哪一個省份都有，有的是看到報紙來投資的，有的是親戚朋友介紹的，大傢排著隊來交錢，蔚為壯觀。梁關好回憶，原來三灶鎮隻有一條幾百米長的舊街，但到瞭1992年左右，就變成瞭好幾條街城區范圍擴大瞭好幾十倍，政府提供的商住用地供不應求，很多投資者就找到村民，由前者出錢、村民出地一起合作建房，房屋建成後，兩層留給村民，五層給投資者。
投資熱催生瞭房地產熱。鐘華生說，當時西區雲集瞭來自全國各地的建築大軍5萬多人，處處都是建房的工地。這一數字比三灶鎮當時的原住民多出近4倍
珠海建築商王燕也是1990年代被吸引到三灶炒房、炒地皮的投資者之一。回憶當年，她最大的感受是"瘋狂"。"當時三灶明明沒有什麼工業，也沒有幾個人，但大傢就是拼瞭命去買地皮，炒地皮，建房子，當時根本沒想過這些房子究竟賣給誰，給誰住？"王燕說，現在看來，當時改革開放不久，大傢都沒有風險意識，以為政府搞的項目不可能垮，盲目樂觀。
梁關好介紹，當時就看到大傢都忙著建房，一棟棟房子建好，可幾乎都沒人住，都空置在那裡。
到瞭1992年，三灶的房地產熱達到瞭瘋狂的地步。一塊地原來政府賣出去一兩萬，經過層層倒手，可以賣到十幾萬，房價隨之飆升，這一年，三灶的房價超過瞭2500元，而當時國人的工資普遍隻有兩三百塊錢，一年的收入才能買到一平米房子。房價與收入比接近10比1，即便過去21年，三灶鎮目前的房價也大多在7000元/平米左右，而對比珠海在崗職工2012年4041元的平均工資，房價與收入比為1.7:1，仍遠不及當年。
改革開放後，中國第一波房地產熱就這樣洶湧而至，如滔天巨浪席卷瞭包括珠海三灶在內的沿海經濟特區。一夜炒房致富的故事通過報紙以及人們的口口相傳如同瘟疫般迅速擴散，越來越多的人被感染，也加入到炒房者的行列。
王燕說，炒一塊地皮能掙十幾萬，一夜間就能成萬元戶，當時不少內地縣城的校長、政府機構都眼紅不已，截留教師工資或是政府資金，來三灶炒房、炒地皮，很多人沒空實地查看，在規劃圖紙上挑一塊地，第二天就把錢打入賬戶，然後等著地皮上漲倒手賣掉，很多人多年後才知道，自己買的那塊地還是一片汪洋大海，"當時不少銀行(行情 專區)礙於政策規定，不能直接投資，還找到我，求著我從他們那貸款炒房，好從中獲利"。
依靠土地的運作，在那個物資仍然十分貧乏，萬元戶就足以自傲的年代裡，三灶鎮在很短的時間內就籌集瞭10億元的啟動資金。以至於後來連梁廣大都自我解嘲："西區玩的是空手道"。
燒錢建設
近乎失控的炒房熱並非政府的初衷，頂多隻是城鎮化的一個副產品。原三灶管理區一名工作人員說，當時通過土地運作，隻是為瞭籌集城鎮化開發所需要的龐大建設資金，修大港口、大機場、把路建好，通過創造"五星級投資環境"，進而引進大項目、大企業。該名工作人員介紹，此前，政府也下過大力氣去招商引資，辦廠創收，很多投資者高高興興來瞭，結果一看三灶隻有羊腸小道的爛土路、喝的是咸水、經常停電，都敗興而歸。果不其然，在通過土地資本運作籌得啟動基金並投入到基礎建設中後，三灶也受到瞭投資者青睞並有一波工業大發展，1993年，三灶鎮年產值突破瞭一億元。
為解決三灶長期交通閉塞，懸於海上，往返珠海市區都要乘船的問題，1991年2月11日，珠海在工商部門註冊成立瞭珠海市珠海大橋建設有限公司，開工建設橫跨磨刀門水域、全長3125米的珠海史上最長橋梁，至1993年1月建成，將珠海市區到三灶的時間從原來的大半天縮短至瞭一個小時。
1992年，三灶鎮海澄村傳來一聲驚天動地的轟鳴，1300萬噸石頭組成的炮臺山定向爆破成功，拉開瞭珠海機場建設工作的序幕。同樣是在這一年，珠海還上馬修建瞭貫穿市區與西部地區的珠海大道。
這在當時是一條震驚世人的超級大道，雙向8車道建設，並且在征地時預留瞭至少16個車道，路寬160米至200米，且不含中間的綠化帶和非機動車道。梁廣大事後向南都記者回憶說，修建珠海大道時，西區尚未發展起來，人煙稀少，許多人持反對意見，但現在來看，珠海大道車流如織，已經滿負荷運轉，"如果當初退縮瞭，小裡小氣，不超前，推倒重來的代價就大瞭，時機失去瞭，以後也難有機會瞭"。
三灶通過土地運作等方式籌集的資金也有不少投入到瞭當時還是漁村的南水鎮(現為高欄港區)，建設大港口項目。鐘華生說，高欄港地理條件優越，又是天然的深水良港，發展潛力巨大，但交通不便，高欄港與陸地不相連，一直發展不起來，珠海早就想在高欄港建連接陸地的連島大堤，還設立瞭建港指揮部，可兩年瞭因為沒錢啟動不瞭，梁廣大就把這個燙手山芋扔給瞭他，"這個堤原計劃投資1.2億，工期一年半，最終我們隻用瞭6900萬元，9個月就全部完工"。
鐘華生介紹，至1992年，三灶管理區在沒有國傢一分錢撥款的情況下，修通瞭從鬥門區白藤湖直達三灶鎮金海灘的25公裡柏油馬路，高欄港至市中心43公裡高速公路(行情 專區)路坯，開通瞭2000門直撥程控電話。
這些基礎設施項目在當時都是燒錢的，但又是未來城市和工業發展必不可少的關鍵一環。隨著基高雄二胎房貸礎設施的完善，三灶鎮多年停滯不前的工業發展終於有瞭起色。梁關好回憶，1990年，鎮裡出地，與一個外商合作，開辦瞭一傢名為奔騰的摩托車廠，建成投產後，生意紅火，1993年，三灶鎮年產值突破瞭一億元，而在此前，三灶幾乎隻有一傢化工(行情 專區)廠和洗發液廠，年產值隻有幾百萬。
梁關好說，當時，鐘華生獎勵瞭三灶鎮政府50萬元，這在當時是一筆巨款，本意是獎勵幹部職工，可當時沒人敢花，都用作辦公經費瞭。
這一時期，卡拉O K、酒吧這些代表當時潮流尖端的時髦玩意也進入瞭閉塞的三灶鎮。"以前在三灶唯一的娛樂場所就是一個臺球室，要不然就是一幫人坐在一起吹水聊天，有瞭卡拉O K，終於有瞭點現代的感覺"。一位本地村民回憶，過去有村民外出打工，說去過卡拉0K，大夥都羨慕不已，因此當這些場所開業時，很多人都專門趕老遠跑去圍觀。
驟成空城
驅動三灶城鎮化的最大引擎和輸血管---房地產業在1993年宏觀調控下出現崩盤，投資外撤，銀根收緊，城區住宅大多空置，到處可見爛尾樓。甚至到瞭今日，珠海市政府仍要每年分期償還當初支持珠海西區大開發的投資者的投資款。
如果沒有1993年底的宏觀調控，已經擁有大機場、大港口、大交通的珠海三灶和西區接下來會不會復制另一個深圳？然而，歷史沒有如果。
驅動三灶城鎮化的最大引擎和輸血管---房地產因為1993年的宏觀調控出現崩盤，"原來房價最高峰賣3000多一平米，崩盤後就一落千丈，馬上跌到瞭500元，都沒人要。"早年在三灶炒房的李鐵生感慨說，自己80年代經商，在湖南已經有百萬身傢，因為三灶建房熱，她跑來投資工程項目，全部資金都花在珠海，投資政府的三通一平工程，結果因為房地產衰落，投資商都往外撤，銀行又緊縮銀根，貸不到款，政府也沒有錢給工程款，她一下子成瞭窮光蛋，過去十幾年天天被人追債。
不獨珠海，這一年，房地產泡沫還出現在北海、海南等地，因為炒房虧錢跳樓自殺的報道時常見諸報端。雖地域不同，卻都有一個相似點，一味賣地建房造城，沒有工業支撐。"在三灶，房子和地皮買來買去都是投資商，沒有幾個是要住的，銀根緊縮，投資商沒錢，又沒有剛需，房子就爛在那裡"，王燕說。
三灶鎮有知情人統計，在1993年，該鎮閑置房屋和爛尾樓超過瞭數百棟，城區猶如鬼城，隨處可見爛尾樓。至有數據可查的2005年底，經過12年的消化，三灶仍有爛尾樓83萬平米。
此時，回過神來的投資者才發現，自己購買的土地或房屋很多還停留在圖紙上，有關部門沒來得及建設，但錢已經交瞭，而且都花在瞭基礎項目上。投資者之後開始不斷上訪，討要血汗錢，三灶管理區疲於應付投訴，工業開發也隨著房地產一度沉寂下來。
由於當年欠債太多，珠海市政府至今仍需要每年分期償還當初支持珠海西區大開發的投資者的投資款。不少投資者已經老死或病死，但別說掙錢瞭，終其一生都沒能拿回當年的投資。
轟轟烈烈的珠海第一輪城鎮化的努力---西區大開發似乎生不逢時，從啟動到落幕隻持續瞭約5年時間就戛然而止，由於糾紛太多，至今仍飽受爭議。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-27/08583477283.shtml
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