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內容來自sina新聞
千億房企城市佈局的秘密選擇比努力更重要？
??從擁有660個城市中挑選出最具有投資價值的60個城市2胎借貸利率多少免費諮詢試算，並不是件容易的事。為此，仲量聯行華北區研究部總監麥哲文在過去幾年時間裡，到過20多個中國的城市調研。
??每到一座新的城市，麥哲文和他的同事就會拿出特有的坐標體系來衡量這座城市。比如，經濟總量如何、投資情況如何、有沒有大型企業……通過計算和匯總，最終得出結論。
??然而，4月初舉辦的一個報告發佈會上，麥哲文和他的同事們遭遇瞭一個“不大不小”的尷尬。在他介紹完他們眼中最具有投資價值的60個城市後，沒有一個記者舉手提問。
??對於絕大多數一生中隻有一次或者兩次房屋購買個人來說，瞭解除自己居住城市之外的信息似乎有些多餘。實際上，真正對這份報告感興趣的群體，是準備在中國投資的外資機構和一些開發商。
??巧合的是，龍頭企業萬科也是在60個左右的城市進行開發佈局。透過年報顯示，恒大地產進入瞭全國147個城市，佈局城市數量全國第一。萬達商業也在全國擁有107個項目，也進入瞭數十個城市。
??透析千億房企的佈局策略、60強城市分佈，或可管窺財富聚集的脈絡，以及中國城市發展的動向。
??選擇的邏輯
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?2013年6月，萬科集團總裁鬱亮在參加西安的媒體見面會時談及萬科的投資策略。他說，“目前國內房地產市場可分為60個城市區域，中國有房價問題也是
60個大城市的問題，其他的區域房價太低，萬科沒興趣。在廣深、北京、上海和海外區域均衡佈局，對於降低行業波動會有幫助。”
??根據萬科2014年年報顯示，萬科堅持聚焦城市圈帶的發展戰略。截至2014年底，萬科進入中國大陸65個城市，分佈在以珠三角為核心的廣深區域、以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域，以及由中西部中心城市組成的成都區域。
??擴大城市佈局並不是萬科首選，他們更傾向於深耕已經進入的城市。“對萬科來說，我們的思路就是與城市發展同步。”鬱亮曾在接受采訪時表示。
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?相比萬科有側重和相對均衡的佈局，同是以住宅為開發為主的恒大地產在三線城市佈局最廣，而且項目總數達到305個。也正是這樣的佈局讓恒大地產的業績在
過去一年裡逆市飄紅。2014年恒大營業額從2013年的937億元上升18.9%至1114億元。但在中國，一線城市和三線城市差距巨大。在一線城市
裡，某些樓盤一年的銷售額比三線城市幾傢小公司加起來的銷售額還高。從2013年開始，恒大開始加快在一線城市的佈局。
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?開發商業地產的萬科，近些年來規模增長迅速的重要原因之一是逆勢而為。眾房企為瞭城市中心的土地殺得頭破血流之際，萬達選擇在郊區拿地。很多房企認為，
隻有一線城市或者1.5線城市的商業才更有發展機會時，萬達佈局的重點則是三四線城市。2014年，萬達商業共新開23個購物中心，累計在71個城市擁有
已開業的購物中心107個。萬達內部一份2016年開業項目分佈表顯示，萬達2016年重點佈局的大多為三四線城市，不少城市都是首次進駐。
??不久前在香港的業績報告會上，萬達商業執行總裁曲德君表示，萬達在未來很長一段時間仍將保持較快增長率、不存在產能瓶頸的原因是，在中國還有超過100個城市可供選擇。
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?記者獲得的內部資料顯示，萬達進入的城市需滿足較高的經濟總量、人口等指標門檻，其中可以劃分為一線、二線、三線、四線的城市共計216個。萬達到目前
隻進入瞭110多個城市，還有超過100個城市可供選擇性進入。未來經濟發展、城鎮化加速，還會有更多其他城市躋身符合萬達標準的城市，進一步擴大潛在市
場。
??按照萬達的測算，一線城市基本可以容納的萬達廣場項目的數量為8-10個（例如上海截至目前已有6個項目），二線為3-4個，三線為2-3個，四線為1個。因此，能容納的理論項目總數約為359個。
??在空間上，萬達的佈局顯示瞭與“政策紅利”的一致性。觀察萬達的投資版圖會發現：它在二三線城市的進入選擇上，與2010年《全國主體功能區規劃》和2014年頒佈的《國傢新型城鎮化規劃》的重點發展城市相吻合。
??“大城市化”、
??“超大城市化”的空間
??仲量聯行選取的60強城市和萬科的佈局存在很大的重合性，評價的角度不同，得出的結論有所不同。它們的共識是，中國城市發展速度驚人，並且還有極大的潛力。
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?按照仲量聯行的報告，中國60強城市總人口將近3億，更廣的輻射圈則可容納4億人，超過美國人口總人數。過去3年，中國城市60強的消費階層迅速擴張，
年收入超過5000美元的人口數翻瞭一番，達到1.3億。這60個城市的經濟總量達8.6萬億。而過去幾年裡，北京上海房地產吸納量增長迅速，已經使其躋
身為世界20大跨境房地產投資目標市場之列。
??麥哲文認為對於投資者和開發商來說
最有價值的信息是，超一線城市（北京、上海）的辦公樓市場競爭過於激烈，但在一線城市（廣州、深圳）和1.5線城市（成都、重慶、杭州、南京、沈陽、蘇
州、天津、武漢、西安），風險還是處於可控狀態。他告訴21世紀經濟報道記者，在許多二線城市或者三線城市，第三產業占比較小，辦公樓市場空置率高，投資
價值沒有那麼凸顯。
??就零售地產的業態來看，中國和所有的國傢都銀行房屋2胎利率多少不同。中國的電商
發展最為迅速，且人口最多。中國的零售業將獨辟蹊徑走出自己的道路。但並不是所有開發商都像萬達一樣自帶全產業鏈生產線。這意味著，萬達的佈局策略很難模
仿。購物中心的供給總量已存在過剩風險，絕大多數開發者還要在紅海中競爭。唯一的出路在於，提升品質，因為優質購物中心供應仍舊缺乏。
??還有一個關鍵信息是，酒店業的發展正在放緩。2014年全國三分之二的酒店供應量來自於仲量聯行統計的60強城市。市場已經逐漸飽和。事實上，萬達也於近日宣佈將放緩酒店建設腳步。
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?對於住宅市場而言，許多城市都處於輕度供給過剩中。第一太平研究部經理董月在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，他們在提供投資建議時，會關註一些重
要指標。比如，這座城市是人口流入型城市還是流出型城市，居民收入情況。顯而易見的是，人口流入型城市擁有更旺盛的住房需求。
??根據平安證券研究所首席經濟學傢鐘偉觀察，中國的城鎮化是“大城市化”、“超大城市化”的過程。中國樓市相對較好的區域集中在常住人口800萬以上，新房房價1萬元/平方米以上的若幹大城市。
??聰明的投資者不僅會選擇較好的區域進行投資，規避陷阱，也會努力分散佈局，平衡風險。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-04-16/08155994261689934342984.shtml
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