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地產股六大優等生拆解
新浪樂居深度報道記者@張盈/文
2013年A股像是得瞭精神分裂癥。和文化傳媒、移動互聯、消費服務、環保沾邊的上市公司連番上漲，凡有工廠冒煙的、凡是重資金消耗的，都被資本市場貼上"舊經濟"的標簽，拋棄在"舊時代"。香港資本市場的羊群效應雖沒有這麼強烈，但也和A股有一樣的偏好。對於房地產股票投資者而言，2013年顯然不是一個好年份。樂居深度報道匯總》》
但對於優等生，資本市場從不吝嗇給出獎賞。在恒生地產分類指數和A股地產指數都分別10%左右的跌幅下，世茂房地產、碧桂園、華夏幸福、陽光城的表現傲視同行。(如表1、表2：香港內房股和主要A股房地產公司股市表現)。
碧桂園在500億基數上實現銷售過翻番增長，其標準化規模生產、平價銷售體系之上的高周轉進一步被同行放大研究。繼濱海度假產品線取得成功後，碧桂園的海外拓展最先收到善果，馬蘭西亞項目開盤銷售百億。"年度公司"逆勢上漲近20%，市值接近900億港元，成為民營內房股頭名。
投資者都會喜歡世茂房地產不斷上揚的曲線。2013全年上漲25.6%，在主要房地產股票中排名第一。過去兩年中，世茂房地產漲幅高達180%。這與其銷售增長十分合拍，世茂房地產突破300億平臺後，2012年、2013年一步一個臺階，邁向500億、700億。
2012年可以算作這輪房地產周期的起點。當時樓市成交還十分疲軟，不少房企出現資金困難，房地產股票表現低迷。2012年3月開始，樓市迅速回暖，房地產股票相得益彰。如果以兩年的時間跨度來衡量，房地產板塊還不算太糟，恒生地產分類指數先揚後抑依然有31%的漲幅，A股稍遜，漲幅19%。
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斷臂求生的綠城中國從"廢墟"上站瞭起來。2011年年底陷入資金危機，年底最後一天市值隻剩下差不多清算價值的56.2億港元。得到九龍倉和融創紓困，走出困境的綠城迅速反彈，兩年裡股價上漲270%。
整個2013年，孫宏斌的勵志故事在行業內外傳唱。他正站在上風口。跟綠城達成項目和股權合作後，融創一躍成為在京滬佈局最重的龍頭房企。融創已經以500億體量摸到房企排行榜的第11位。過去兩年中，融創中國的股價上漲201%。
對於曾經"犯過錯誤"的，香港公開市場並不寬容。按照幾大投行做的盈利預測，綠城和融創的當前股價還不到各自3.5倍市盈率，重估凈資產折價也顯著高於行業平均水平。這意味著，綠城和融創之所以成為過去兩年香港市場漲幅最大的內房股，幕後原因並不是估值恢復，而是銷售增長驅動。
中海外發展和華潤置地是恒指成分股，享受藍籌優待。過去兩年漲時沒少漲，2013年跌時少跌。二者目前股價對應10倍左右的市盈率，市值顯著高出萬科、保利，其中中海外發展市值更接近萬科的2倍。
2013年內，萬科和保利跌幅都很大，基本抹平2012年初股價低點以來的漲幅。二者約5倍的市盈率是歷史新低。萬科、保利相對於中海外、華潤估值打對折，從行業地位上來看，如果後者是合理的，前者肯定是便宜瞭。
能站得住腳的解釋是，相對於國際投資者占主導地位的港股市場，A股風險偏好更高。這表現為，隻有願景、沒有現實盈利支撐的所謂新興行業被炒到瞭天上，另一面又因為放大地產行業的風險而過度拋售瞭地產股。
還有一個原因可能是香港和內地融資成本的差異。中海外借貸成本低至3.5%，萬科每年實際利息支出要高出40億。根據房地產股的凈現值折扣定價模型，資金成本高會顯著侵蝕凈現值。
除瞭兩隻漲幅異乎同行的成長股，招保萬金之外的其他A股房企更加疲軟。在極弱的市場環境下，資本市場對龍頭企業相對首肯，這也契合行業集中度提升的趨勢。
陽光城是過去兩年走出的一匹黑馬，過去兩年漲幅高達181%。2013年，陽光城銷售220億；前一年，70億；再前一年，還在信托償付困境中煉獄。得益於先搶地盤再掙利潤的高周轉、豐厚的職業經理人激勵，陽光城打破瞭中小房企隻能被邊緣化的宿命。
華夏幸福是更黑的一匹黑馬。2013年銷售額374億，悄然邁進房企銷售排行榜前20。得益於北京的工業用地和住宅需求溢出，華夏幸福在河北環北京地區進行工業園區+配套住宅開發的模式優勢得到瞭極大的發揮。華夏幸福的財務特征是，地價與房價占比低(10%以下)、對接北京住宅需求外溢的高周轉、迅猛擴張的高財務杠桿、一級開發和二級土地出讓分成的園區結算回款充當穩壓器。
總之，在慘淡的市況裡，綠城、融創、世茂、碧桂園、陽光城和華夏幸福顯著跑贏同業，這些企業的統一特征是銷售增長迅速，是樓市既有版圖的強力沖擊者。把資本市場每天看似混亂無序的報價連接到兩年跨度，這時就稱出瞭成長企業的重量。的確，這兩年養眼的公司就是以上6個，資本市場都給出足夠的贊許。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-13/11572576765.shtml
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