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內容來自sina新聞

南投中寮農地貸款以房養老幫失獨老人安度晚年



孟曉蘇 幸福人壽保險股份有限公司董事長、原中國房地產開發集團總裁



作者認為，倒按揭以房養老至少可以解決1800萬無子女老人和200多萬失獨老人養老，或能盤活中國老人幾十萬億存量房產價值。

  我國老人有將房子傳給子女的傳統，對應的是子女負責養老。但對於2000萬無子女老人與失獨老人來說，他們的房子傳給誰？誰為他們養老？反向抵押能助這些老人安度晚年。

  反向抵押養老保險是社會保障發達的歐洲國傢發明的。它讓老人有條件把房產資產逐年變現補償養老，有效提高其生活品質。美國老人原先靠大房換小房來補充養老，現在已有幾百萬老人參保反向抵押，又住房又拿錢，據統計壽命平均延長兩年。美國日本都有遺產稅，繼承要繳稅，反而推動以房養老。

  有人說"無子女老人養老應由政府管"。老人確實可以拿社保金，有社保的老人都能溫飽，但每月隻有幾千元。若拿價值幾百萬的房產反向抵押養老，每月能多得幾萬元且終身源源不斷，再加上養老金就是幾千、幾萬元。反正無子女老人房產無需傳代，除瞭捐贈社會，為何不肯給他們一個以房養老的選擇呢？

  我十年前提出的倒按揭以房養老，至少可以解決1800萬無子女老人和200多萬失獨老人養老，或能盤活中國老人幾十萬億存量房產價值。而延遲退休年齡不利於老人、也不利於年輕人就業與中年人職位。

  以房養老是老人自願選擇的補充養老，方式很多。試比較分析：

  1、租房養老。老人把房子出租收取房租，房產權也沒轉讓，但自己不能再住，租金也比其它方式得錢少。

  2、賣房養老。它使老人現金充裕，錢存銀行買保險都可以，但房子沒瞭得另尋住處，今後房子增值跟老人無關。

  3、銀行抵押。把房抵押銀行獲取貸款，這是年輕人也可做的而不限於老人。貸款都有年限，規定到期要還款付息，否則拿抵押物拍賣還賬。我國沒有反向抵押保險，銀行能辦的都隻是一般抵押貸款。國外有老人采取這種方式養老，到期還不起錢銀行拍賣房產，還賬後餘款歸老人。

  4、托房養老。我國無子女老人曾有過這種先例，他們養老金低且生活起居需要照顧。老人請鄰居或其他居民伺候晚年飲食起居，承諾過世後把房產留給照護者。這種辦法雖不規范但也管用，亦有子女不能贍養者用此法養老，可使老人避免老無所依。

  5、抵房養老。歐洲國傢發明瞭 "Collateralized Annuity"即"抵押房產、領取年金"的保險產品。老人將產權房抵押給保險公司並可繼續居住；保險向投保老人終身支付給付金，直至老人亡故公司才將房收回拍賣。在美國被稱為"Reverse Mortgage"即"反信用借款向抵押"。

  6、縮房養老。美國老人有養老金但不足花用，一些老人就用賣大房換小房的方式，拿買賣房屋溢的錢補貼老年支付，包括賣獨棟換公寓、賣大公寓換小公寓等。這種"縮房養老"在美國比較通行，成為"以房養老"方式中的一種。我國也有老人自發用這種方式補充養老。

  7、"分享養老"。西方國傢還常見一種"分享養老"方式，即老人把自住房的一部分出租收租金，把房子與租戶分享。我國有些海外留學生也租過這種房。有些老人還給租戶提供餐食，使自傢房屋成為私傢飯店。這種方式亦幫助老人減少孤獨感，可歸入租房養老又有不同。

  講到這裡得需要說明一下：我們研究的僅是"以房養老"的方式，不涉及政府應發多少養老金。政府發多少都該領取，發得少需要政府想辦法解決，包括養老金雙軌制不應存續。"以房養老"僅是為有房和有意願的老人或老人子女提供的一種自願選擇的補充養老。

  還需要說明的是：其實人生有什麼資源就可用什麼養老。除"社保養老"國傢應兜底以外，"養兒防老"的傳統不能丟，"票子養老"對有錢老人管用，傳統"保險養老"是拿錢買保險；多種"以房養老"則給老人提供瞭更多的補充養老選擇。

  我已列出"以房養老"七種方式，包括：租房養老、賣房養老、分享養老、托房養老、縮房養老、銀行借款、抵押保險等。其實還有很多種，可統稱"以房養老"。

  富人有錢不必采用這些辦法，它們都是中低收入老人為補充養老金不足而創造出來的，適合我國國情的應當學取。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-26/11232432497.shtml

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